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东南亚房产受宠 中国炒房客转战海外

时间:2018年07月09日 08:54来源:中国房地产报

“端午节我去曼谷旅游,顺便看了看房价,30平方米的精装公寓,永久产权,折合成人民币价格大概是54万元。在深圳这样的价格也就只能买一个厕所。我打算在那边买一套通过Airbnb出租,初略计算回报率能超过5%。”方媛(化名)对中国房地产报记者表示。


被称为史上最严的外汇管制在去年7月1日实施。虽然个人购汇仍有每年每人次5万美元的额度,但在手续上严格繁琐了许多。对于想海外购房的人们来说,通过“蚂蚁搬家”这样的方式获得外汇资金变得更加困难了。


不过这并不能阻碍中国买家的投资热情。可能得益于在中国炒房积累的经验,中国人掀起了席卷全球多地的购房潮。


据2018年3月高力国际发布的报告显示,在中国整体经济和人民币保持强劲的大背景下,中国的“一带一路”倡议推动了中国资本流向新兴的东南亚和南亚市场。


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东南亚成为新的投资热点

泰国炎热的天气并没有阻碍一波接一波来看房的中国客人。一位长期负责接待中国买家的曼谷中介在电话中对中国房地产报记者感叹:“2010年之前很难看到中国买家,但是目前中国买家在泰国的热点城市如曼谷、清迈、芭提雅等市场占比超过20%。”


相关数据显示,自2015年第三季度以来,中国买家对泰国房产的需求一直呈上升趋势,该趋势在2017年初加速,2018年1月达到历史第二高峰。2018年1月中国买家询盘数量比2017年1月增长91%,比2016年1月增长313%。


类似方媛这样因为国内限购政策转战国外置业的买家屡见不鲜。在深圳已经有一套小三房的方媛并不想在不限购的惠州投资买房。“我觉得买房首先考虑的是投资,还要看当地房价近些年来的涨幅情况。我查了下,目前泰国整体房价水平较五年前上涨了约24%,且波动相对较小,租金回报率大约在5%。惠州的房价在严控中,想要大幅度上涨有点难,相比升值空间是看好泰国。”在朋友的推荐下,方媛把目光盯向了泰国。


一位泰国业内人士对中国房地产报记者解释,外国购房者只能在泰国购买公寓,但是房屋是永久性产权,没有房产税和遗产税,这成为了大多数人选择在泰国投资买房的原因。此外,在泰国税费也并不高,过户费2%由买卖双方共同承担,特别商业税3.3%由开发商承担,印花税0.5%。因为税费可以在开发商和购房者之间分摊,所以买房的实际支付税费最低会到1%到1.5%。


事实上,不止是泰国,东南亚以及南亚的房地产市场都因为中国买家的进入而呈现欣欣向荣的局面。这也得益于“一带一路”的倡议。


高力国际数据显示,2017年,中国对东南亚和南亚的房地产投资达25亿美元(超158亿元人民币),是2016年的四倍,创下历史次高(仅次于2013年的41亿美元)。新加坡是最受青睐的投资目的地,吸引了21亿美元的投资额,占比高达84%。马来西亚和印度尼西亚分列第二和第三位,投资额分别为2.46亿美元(15.6亿元人民币)和1.69亿美元(10.7亿元人民币)。


戴德梁行相关负责人表示了相同看法,“2017年8月,国务院转发了国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》,旨在促进‘一带一路’境外投资活动的开展,同时加大对其他领域投资的审查力度。目前在国内日趋激烈的竞争投资环境中,中国投资者获得的回报率愈来愈低,他们开始寻求资产多元化战略,并成为了‘一带一路’沿线国家房地产项目的主要投资力量。”


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政策调整影响内地买家


当东南亚成为了中国不少买家投资的首选时,曾经的一些热门投资国家因为政策调整,阻碍了中国买家入市。


中国对澳大利亚住宅房产的投资,无论投资额还是数量,都急剧下滑。据澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)发布2016-2017财年《海外投资年度报告》,通过审批的住宅物业投资金额下降了三分之二,至2520万澳元。


这源于澳大利亚相关规定海外投资者只能在澳大利亚境内购买全新房屋,对海外投资者征收更多印花税和对海外投资者货币贷款的严审查和高利息。


但是中国买家仍然是澳大利亚最活跃的海外房地产投资者,2016~2017年度获得FIRB批准的外国人士购买的房地产总值为252.5亿澳元,中国买家的投资金额就达到了152.5亿澳元,美国、加拿大分别位列第二、第三。


另外,2016~2017年度,中国对澳投资总额为388.67亿澳元。自2013~2014财年以来,中国连续4年成澳大利亚最大海外投资来源国。


无独有偶,出现下滑但是占比依然是当地最高的还有美国。据戴德梁行数据显示,美国作为2016年境外投资首选目的地,从当年的183亿美元锐减至2017年的45亿美元,同比下跌75%,并下滑至最受国内投资者青睐国家第三位。


但是全美房地产经纪商协会(NAR)发布的《2017年美国住宅房地产海外买家报告》中,中国连续三年成为美国海外购房群体中的第一大买家。2017年中国买家的购房总成交额高达317亿美元,排在第一位。


不过,戴德梁行相关负责人对中国房地产报记者指出:“鉴于近期中美双方的贸易摩擦导致的不确定性,以及前期已达到的投资高峰,预计短期内美国市场不会涌现来自中资的投资浪潮。”


新西兰近日开始调整去年12月通过的《海外投资法修正案》,解除外国投资者在新购房的封杀令。


6月19日,新西兰专责委员会公布了《海外投资法修正案》审议报告,对部分条款做出重大让步和修改,“大型住房开发项目,允许预售给外国人,但外国买家比例不能超过60%;在施工完成后,外国人无需立即强制出售,前提是不在购置的单位中居住。放宽居民限制,除新西兰公民外,新西兰常规居民购买土地或住房也无需经过海外投资办公室审查。”


新西兰统计局的数据显示,在今年的前三个月里,内地买家购买了504套房产,位列第一。内地买家在新西兰的购房数量已经连续九个季度位列第一。


一位新西兰中介人士对中国房地产报记者直言:“新西兰此举也是为了缓和房地产市场,此前《方案》遭到了不少开发商的反对,对于他们来说,中国买家在市场占比还是较大。不过,对于中国买家本身来说,新西兰只能排到选择投资地的第六名,相信未来还是可以继续吸引中国买家。”


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房地产依然是投资首选


尽管海外市场呈现多样化的局面,但是在国内楼市受到严格调控时,海外购置物业依然是绝大部分高净值人群最为偏好的投资领域。


新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷曾公开表示:“未来到全球配置资产是正确的选择,开放的政策可以满足境内居民全球化资产配置需求。进行全球资产配置不仅可以对冲国内的房地产价格风险,而且可以缓解外汇储备增长对管理效率带来压力。”


莱坊《财富报告》显示,内地高净值人士未来数年有意购买物业投资的比重,在内地和海外占比均为36%。


莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅对中国房地产报记者指出,高净值人群增长的主要动力来自高科技行业,预计也将对房地产市场带来正面的影响。


“2017、2018年的超高净值人群很多都是由高科技推动,这与过往的GDP增长带动有很大的不同,不是5%~6%,而是几何式的。不管是从事高科技的抑或是比特币的,实现财富增长后,主要的保值方式之一还是房地产。”纪言迅指出。


值得注意的是,私人购买海外房地产项目呈现的新特征是小型化、功能化。据莱坊统计,价值超过5亿美元的交易总价值从2012年的210亿美元上升至2017年的530亿美元。戴德梁行预计,中国“走出去”的总方针维持不变,2018年中资境外投资的降温只是暂时的,但是长期来看,被遏制的出海需求仍将得以释放。


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